شرحی به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

شرحی به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

میثم میلاندر زاده

وکیل پایه‌ی یک دادگستری

 

شرحی به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

قانونگذار در سال ۱۳۷۶، با چرخشی شدید، تمام مزایا و امتیازاتی که قانونگذار قبل از انقلاب در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ برای مستاجر در نظر گرفته بود و بعد از انقلاب به دلیل غیر شرعی بودن در دفعاتی مورد اصلاح قرار گرفته شد را سلب و مستاجر ملک اعم از مسکونی و تجاری را از تمام آن‌ها (به دلیل غیر شرعی بودن) محروم کرد.

در قوانین تصویبی قبل از انقلاب، مالک پس از انقضای مدت اجاره نمی‌توانست مستاجر خود را به راحتی تخلیه کند و اگر مورد اجاره تجاری بود مستاجر مشمول حقی به نام حق کسب، پیشه و تجارت می‌شد که این حق جزء در موارد مطرح در قانون ۱۳۵۶ ساقط و زائل نمی‌شد، اما قانونگذار سال ۱۳۷۶ با توجه به شرع انور اسلام تمام این امتیازات را از مستاجر سلب کرد و به صراحت ماده ۱ این قانون تمامی اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن را، که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، را تابع مقررات این قانون قرار داد.

فقط استثنا این قانون زمین‌های کشاورزی است که از شمول این قانون خارج و شرح آن بعدا به تفصیل بیان می‌شود. قانونگذار در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ ذکر کرد اگر اجاره‌نامه در دو نسخه تهیه و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود بعد از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند با مراجعه به مقام قضایی (در حال حاضر شورای حل اختلاف محل وقوع ملک) تقاضای صدور دستور تخلیه کند.

دستور تخلیه تاسیس حقوقی جدیدی است که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ از آن نام برده است. اگر قرارداد تنظیمی بین موجر و مستاجر رسمی باشد؛ یعنی، در دفتر اسناد رسمی و طبق قانون تنظیم شده است با انقضای مدت موجر می‌تواند از راه اداره‌ی اجرای اسناد رسمی و لازم الاجرا اداره‌ی ثبت نسبت به تخلیه ملک خود از مستاجر اقدام کند.

پیشنهاد می‌شود اگر قرارداد اجاره در بنگاه املاک منعقد شود، به امضای مسوول و متصدی بنگاه املاک به عنوان شهود اکتفا نشود و حتما دو نفر شهود در ذیل هر نسخه‌ی اجاره‌نامه به عنوان شاهد امضا کنند تا موجر بتواند در هنگام انقضای مدت و تخلیه نکردن ملک، از مزایای دستور تخلیه استفاده کند.

 

نکته‌ی قابل توجه دیگر اینکه موجر فقط در صورت انقضای مدت اجاره می‌تواند از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک خود تقاضای صدور دستور تخلیه کند. به عبارت دیگر، چنانچه یکی از شروط ضمن عقد اجاره محقق شود مالک نمی‌تواند در اثنای مدت اجاره تقاضای دستور تخلیه کند؛ به طور مثال، اگر بین مالک و مستاجر شده باشد مستاجر اجاره‌بهای عین مستاجره را در مدت ۱۰ روز بعد از هر ماه پرداخت نکند اجاره فسخ می‌شود، موجر نمی‌تواند به استناد این شرط و با اینکه هنوز مدت اجاره تمام نشده تقاضای صدور دستور تخلیه کند بلکه باید از راه ارسال اظهارنامه‌ی رسمی مراتب اعمال حق فسخ عقد اجاره را به مستاجر ابلاغ کند، سپس به دادگاه صالحه مراجعه و دادخواست تنفیذ حق فسخ و تخلیه را از دادگاه تقاضا کند و بعد از اینکه موفق به گرفتن رای قطعی شد آنگاه با صدور اجرائیه علیه مستاجر، از راه دایره اجرای احکام دادگاه ملک را تخلیه کند.

این راه حل علاوه بر زمان‌بر بودن پیچیدگی‌های نسبتا زیاد حقوقی دارد که به مالکان عزیز توصیه می‌شود در صورتی که چند ماه بیشتر به انقضای مدت اجاره نمانده صبر و تامل کنند تا مدت عقد اجاره منقضی شود و بعد بتوانند از شورای حل اختلاف دستور تخلیه‌ی ملک را بگیرند.

مطلب دیگر و مهمی که مالکان هنگام انعقاد قرارداد اجاره باید حتما به آن توجه کنند اینکه اگر ملک تجاری خود را به اجاره‌ می‌دهند بدون اینکه سرقفلی از مستاجر دریافت کنند حتما در قرارداد اجاره ذکر شود که هیچ مبلغی به عنوان سرقفلی و حق کسب و پیشه از مستاجر گرفته نشده است تا بعدا با مشکلی مواجه نشوند. اگر قراردادی قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ تنظیم شده و بعد از این تاریخ تمدید گردد تابع کدام قانون است؟

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ یا قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶؟

هیئت وزیران در آیین‌نامه اجرایی این قانون مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ در تبصره‌ی بند ۵ ماده ۲ آیین‌نامه‌، اجاره‌نامه‌های سابق بر لازم‌الاجرا شدن این قانون را، که بعد از تصویب این قانون تمدید می‌شود، مشمول مقررات قانون ۱۳۷۶ دانسته که دیوان عدالت اداری وفق رای وحدت رویه شماره‌های ۱۷۸-۱۷۷-۱۷۶ مورخ ۲۳/۵/۱۳۷۹ این تبصره را باطل کرد.

به عبارت دیگر، اجاره‌نامه‌هایی که قبل از تصویب این قانون تنظیم و بعدا و در زمان حاکمیت قانون ۱۳۷۶ تمدید شدند تابع قانون زمان تنظیم هستند و نه قانون ۱۳۷۶٫

فرضی که محل مناقشه و اختلاف میان قضات دادگاه‌ها ایجاد کرده این است که اگر اجاره‌نامه تنظیمی به امضای دو نفر شهود نرسد آیا از مالکیت قانون ۱۳۷۶ خارج می‌شود یا خیر؟

اداره‌ی حقوقی قوه‌ی قضائیه، به عنوان مرجع پاسخگویی به سوالات قضات در امور حقوق و یا کیفری طی نظریاتی، اظهار داشته چنانچه اجاره‌نامه به امضای دو نفر شهود موضوع ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ نرسد از شمول قانون ۱۳۷۶ خارج و بر حسب مورد تابع قوانین سال‌های ۱۳۵۶ یا ۱۳۶۲ خواهد بود، اما به نظر می‌رسد این نظر اداره‌ی حقوقی نظریه‌ای مستدل و مستند و متکی به قانون نیست، زیرا به صراحت ماده یک قانون ۱۳۷۶ صراحتا ذکر شده از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، کلهی قراردادها تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون (منظور قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶) خواهد بود و استناد به قانون ۱۳۵۶ و یا ۱۳۶۲ به فرض نبود امضای دو نفر شاهد مورد اعتماد حاکمیت قانون ۱۳۵۶ را از بین نمی‌برد و فقط موجر از امتیاز دستور تخلیه محروم می‌شود و باید از مراجع قضایی (در حال حاضر شورای حل اختلاف) تقاضای صدور حکم تخلیه کند. نکته‌ی مهم و کاربردی در حفظ حقوق مالکان این است که با تصویب قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت‌های مالی در سال ۱۳۹۴، مبلغ قرض‌الحسنه یا همان عرفی رهن، که مستاجر در اختیار مالک و موجر قرار می‌دهد، جزو مستثنیات دین تلقی می‌شود و قابل توقیف نیست.

حال چنانچه مستاجری با انقضای مدت اجاره بهای ملک را نیز پرداخت نکرده باشد، مالک باید برای اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه مبلغ ودیعه را به حساب سپرده‌ی شورای حل اختلاف واریز کند و اگر دادخواستی به خواسته‌ی مطالبه اجاره‌بها تقدیم شورای حل اختلاف و دادگاه صالحه (تا مبلغ بیست میلیون تومان شورای حل اختلاف و مازاد بر آن دادگاه) کرده باشد. به دلیل مستثنیات بودن مبلغ ودیعه نمی‌تواند همان مبلغ را توقیف و از آن استیفای طلب کند و عملا مالک برای اجرای حکم اجور معوق با مشکل مواجه می‌شود. در اینگونه موارد بهتر است مالک هنگام تنظیم اجاره‌نامه صراحتا شرط کند هنگام پرداخت نکردن اجاره بها این مبلغ در انتها از مبلغ ودیعه تهاتر و قابل برداشت است و با قبول مستاجر به نظر می‌رسد دیگر مبلغ ودیعه از شمول مستثنیات دین نخواهد بود.